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武漢發布新版《武漢市商品房買賣合同》,全裝修住宅更有保障

武漢發布新版《武漢市商品房買賣合同》,全裝修住宅更有保障

2020年05月23日

打印來源:武漢市住房保障和房屋管理局和武漢市市場監督管理局

為進一步規范商品房買賣行為,明確買賣雙方責任,保障買賣雙方合法權益,維護房地產市場正常秩序,市住房保障房管局、市市場監督管理局新修訂了《武漢市商品房買賣合同(預售)》(WF-2020-K7201-01)、《武漢市商品房買賣合同(現售)》(WF-2020-K7201-02)示范文本(以下簡稱2020版示范文本),并將于2020年5月25日起啟用,原舊版合同示范文本停止使用。為便于買賣雙方更好了解使用2020版示范文本,現就有關問題解讀說明如下:


一、2020版示范文本與舊版示范文本的主要變化


2020版示范文本相比舊版示范文本,在以下方面進行了調整完善:一是明確了全裝修商品房計價方式、價款構成和裝飾裝修交付標準;二是明確了房屋抵押情況、已設定抵押商品房的銷售及相關約定;三是明確了購房人在房屋交付前有權對房屋進行查驗;四是明確了出賣人逾期交付、買受人逾期付款等違約責任;五是完善了預售資金監管、首期維修資金繳存、違約利息計算方式(LPR)、相關設施設備交付條件、質量及保修責任等條款;六是明確出賣人不得通過補充協議對合同正文格式條款內容進行變更免責或不合理加重買受人責任;七是適應“放管服”改革變化的需要,調整了相關證照名稱的表述;八是對合同雙方當事人(代理人)信息進一步完善;九是補充了相關專業術語解釋。


二、2020版示范文本明確和規范的主要內容


1、明確全裝修商品房按購房合同總價款辦理貸款


2020版示范文本明確全裝修商品房為一體化產品,其房屋總價款包括毛坯價款和裝飾裝修價款,買受人選擇貸款購房的,按合同約定支付首付款后,剩余款項(含裝飾裝修價款)可申請辦理個人住房商業貸款或公積金貸款。


2、進一步規范全裝修商品房裝飾裝修交付標準


2020版示范文本主要從三個方面對裝飾裝修交付標準進行了規范:一是強化交付標準,強調裝修、裝飾所用材料的產品質量除符合雙方約定的標準外,還必須符合國家的強制性標準;二是明確出賣人擅自加裝部分的歸屬問題,示范文本中注明出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾,視為無條件贈送給買受人;三是細化對裝飾裝修標準的約定,2020版示范文本(預售合同附件六、現售合同附件七)從內、外裝飾裝修兩個部分,按照起居廳、臥室、廚房等不同功能區間分類羅列裝飾裝修主要材料和設備的品牌、規格、數量等內容,供買賣雙方協商確定。


3、對已設定抵押商品房的銷售進行明確


根據《物權法》、《擔保法》相關規定,經抵押權人書面同意,抵押人可以轉讓抵押財產。2020版示范文本中增加了商品房抵押情況的條款,第四條要求出賣人對商品房是否設立抵押,抵押類型、抵押權人、抵押登記日期、債務履行期限等情況如實進行填寫。2020版示范文本附件三要求將抵押權人同意該商品房轉讓的證明及解除抵押的時間、條件作為附件,雙方當事人也可以對關于抵押的其他問題自行約定。


4、明確房屋交付前購房人應依法交存首期住宅專項維修資金


根據《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第十一條第一款的規定:“商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金,交存的時間和方式由購房人與開發建設單位在商品房銷售合同中約定”。按照該規定,2020版示范文本第十二條明確了買受人在辦理房屋交付使用手續前,應當持《武漢市住宅專項維修資金交存通知書》到指定的維修資金交存窗口或專戶管理銀行所屬營業網點進行交存,憑已交存首期住宅專項維修資金的專用票據辦理房屋交付使用手續。買受人未按規定將首期住宅專項維修資金交存至專戶管理銀行的,出賣人不得將房屋交付給買受人,由此產生的延期交房責任由買受人承擔。


5、明確購房人有權在房屋交付前進行查驗


2020版示范文本明確了購房人在辦理交付手續前對商品房享有查驗權,即“買受人有權在辦理交付手續前對該商品房進行查驗,出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續的前提條件?!?/p>


6、明確違約利息按貸款市場報價利率(LPR)計算


因出賣人違約,買受人解除合同的,出賣人應退還買受人已付購房款及利息。2019年8月17日人民銀行正式發布公告,宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,隨著利率政策的調整,2020版示范文本對返還已付購房款利息的計息方式也作出相應調整,修訂為“按照不低于全國銀行間同業拆借中心在買受人付款日最近一次公布的相應期限貸款市場報價利率LPR計算給付利息”。


7、出賣人不能借補充協議加重買受人責任


商品房買賣合同簽訂過程中,經常出現通過補充協議對合同正文的格式條款內容進行變更的情況,特別是補充協議中作出減少或免除出賣人責任的約定。針對這種情況,2020版示范文本在關于補充協議的條款中明確:“補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任,或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的,仍以本合同為準”。


三、購房人在簽訂合同時需重點注意的事項


1、購房前應認真查閱商品房銷售現場公示的相關資料,如商品房項目的“五證”(土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預(銷)售許可證)和代理銷售機構營業執照等證件,以及房屋抵押情況、《商品房買賣合同》示范文本、“一房一價”表、裝飾裝修交付標準、銷售人員等公示信息。


2、注意查驗商品房抵押信息,對于已設立抵押的,開發企業應當在合同附件中提供抵押權人同意該商品房轉讓的證明,明確解除抵押的條件、時間,否則將無法辦理房屋不動產權證書。


3、在簽訂合同前應當仔細閱讀合同條款內容,特別是其中具有選擇性、補充性、修改性的內容,注意加強對自身合法權益的保護,防范合同陷阱和潛在風險。


4、購房人應通過正規商品房銷售渠道購房,注意核對銷售人員及其公示信息是否一致,謹防上當受騙。


5、購房款應當支付到與商品房預售許可證所載的預售資金監管賬號一致的POS機收款賬號,確保所交房款進入資金監管賬戶,否則將無法辦理合同網簽備案手續。


(編輯:奚雅青)




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[責任編輯:Susan]關鍵詞: 武漢*全裝修

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