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新城地產百年住宅研發與實踐

2015年11月06日

打印專業人士:邵 磊   來源:筑龍網

2015年11月1日,第七屆中國房地產科學發展論壇互聯網+BIM技術與百年住宅分論壇之《建筑產業現代化演進中的百年住宅建設實踐》在天津梅江會展中心隆重召開。


江蘇新城地產股份有限公司邵磊在“第七屆中國房地產科學發展論壇互聯網+BIM技術與百年住宅分論壇”上發表題為《新城地產百年住宅研發與實踐》的演講。


邵磊:新城地產百年住宅研發與實踐


圖文實錄:


主持人:下面請第一批試點工程項目常州的邵磊總對他項目進行介紹。  


邵磊:各位大家上午好,今天榮幸受到會議的邀請,對新城地產百年住宅審批試點單位來給大會匯報一下常州新城項目實施的一些情況,希望可以給大家有一些啟發,我的報告分四個方面,主要是講百年住宅的實踐方面。


邵磊:新城地產百年住宅研發與實踐


新城地鐵項目是房協指定首批的試點單位之一,當時公司積極參加了這個活動,當時我們是兩個試點項目,一個是新城的公館項目,還有一個新城的地鐵項目,這兩個項目都是在常州市二線辦的城市,綠地項目是一線城市,我們也希望在二三線城市探討和思考一下百年住宅如何去做,現在公館是處于拆遷和前期準備階段,地鐵項目已經實施了,地鐵項目是14年1月份啟動,因為地鐵項目是兩個樓,一個是做PC的,PC論證是8月份完成的,9月份樣板房開放,綠建三星和AAA住宅通過分別在10月份和11月份完成,百年住宅通過在12月份,項目開工在14年12月,現在已經施工到20層,江蘇省產業化促進推進會議在11月底在現場召開,我們這個項目實施過程當中得到了很多單位的支持,有很多是國內外一線的企業,有設計研發機構,還有品牌商和供應商,應該說整體從技術標準和整體的定位上來講還是比較高的,當時這個項目是選址是考慮到,常州雖然是二線城市,但是也是屬于經濟比較發達的地區,這個地鐵項目總體50萬方,試點是兩棟樓,都是做精裝修的,希望無論從設計、施工還是市場方面做一個檢驗?;【€標注的33和36號樓就是地鐵項目所在的區域,無論從施工和管理都比較充分,整個是240戶,位置達到180方,也是屬于中高端樓盤。  


這些是一些主要的技術指標,這個試點樓棟主要是因為戶型相對來說比較小,要往產業化和標準化方向做,要做工業化,裝配式,第一個戶型不能太多,所以這五萬平方米是兩種,C戶型和D戶型,三房和四房的配置。我們這個項目有兩棟樓做的是PC,有的不是PC,為什么做這樣的選擇?百年住宅如果做工業化的裝修,他對室內的進度要求比較高,如果用傳統的方式做他的進度是以厘米建,裝配要求是按照毫米建,我們感覺用傳統的結構和精細的專業化裝修,這個精度不是太高,當時考慮用PC方式去做,這個精度會比較高,如果兩個可以有機的結合,我想百年住宅的技術的進一步進步和推動是一件好事。  


這個是樣板房的實景圖片,我只想說明,大家傳統觀念認為,用SI內裝工業化的方式做相對來說室內觀感方面比較簡約,客戶是不是可以接受,經過我們實踐,用傳統的現在老百姓喜聞樂見的風格去做百年住宅相關的工藝和技術也可以跟德尚,我相信這應該不是問題。  


我重點介紹一下我們百年住宅的技術的框架,有12大技術系統,結構裝配、信息化BIM性做設計和施工和維護,專項集成技術,整體的衛浴、整體廚房,結構的耐久性,我們是按照一百年做的設計,SI體系,還有空間可變,設備集成,功能家居空間,這里面包括很多,人性化部品部件,全屋收納,智慧家居,還有綠色低碳。  


第一個介紹建設產業化,預制裝配化出發點是解決技術和成本的問題,所以我們優先考慮了大部件和大板結構,所有在戶外進行設置,可以打開的盡可能打開,對于工業化的實施也好,也便于后面可變空間的實施,大家可以看到紅色墻體就是剪力墻,其他墻體是可變的,用了PC之后工期可以縮短兩到三個月。  


第二個是用了信息模型,這個項目用到了PC和室內裝修裝配,我們感到非常有必要用BIM手段去做,事實上已經按照這個操作,這個是設計階段的籌建和管線的情況。這個是模擬了PC安裝的情況,包括管線。  


邵磊:新城地產百年住宅研發與實踐


第二項就是在集成技術方面,我理解這不是百年住宅特有的,應該說從傳統的成品房設計和實施來看,也有必要這么做,我們很好的審核了一些知名的貨品廠商,在設計前端就融入到設計前端,這個是整體的衛浴情況,剛開始我們也擔心客戶的接受程度,總體來說客戶接受度不能說給他們帶來很大的驚喜,但是還是可以的。還有就是關于建筑長壽化,這個是按照一百年進行的,大家可能會擔心成本會不會提高,我們測算一個平米大概增加了十多塊錢,這個也是可以接受的范圍里面。  


這個是SI體系,綠地的同仁介紹的比較多了,我不做贅述,這個是同層排水,分水器,這樣的做法對圖建和精裝修的十公分的比較清,施工可以做到很干凈整齊,減少了很多交叉施工,這個在建筑長壽化方面考慮的,因為這個項目比較高端,所以設備集成方面考慮的比較多,首先應對長三角地區的空氣質量問題,用了除霾新風,從樣板房的項目下來,從項目和客戶的接受度都比較好,還有地暖系統,還有相應的處理系統。  


這個是空間可變的概念和方案的示意,變成的種類可能很多,這個是空間變化的可能性。  


在品質優良化方面做了一些相應的工作,這個是關于玄關做了一些設計,這個是陽臺,收納考慮的比較人性化,取得了居家的生活需求,展示性是一個方面,更多是解決了客戶的需求,客戶認知度也比較高。  


全屋收納考慮的比較多,對于收納系統考慮的比較全,以146.6平方米的房型為例,分類型進行了分析,這個是公共儲藏室的設計,考慮的比較細,所有生活必須的用品都收納儲存。  


智能化系統,當時我們考慮的比較多,在安防聯控方面也做了一些安排。這個是關于智能紅外控制。除霾新風是這個項目上特別做的設計。這個是人性化的部件,包括呼吸磚,包括掛畫設置等等。  


這個項目還屬于建造階段,性能方面的數據還不能進一步采集,以設計階段的性能評定來看的話,應該說分數還是比較高的,這個是關于綠色低碳化的一些思考,主要從節地與室外環境,節能與資源利用,節水與水資源利用,節材與材料資源利用等方面進行的思考。  


這個是在綠色低碳化申報時相關的數據和指標。還有就是節水,我們用了通水的設施以及雨水處理設施,我們也做了成本的測算,總投入不是特別高,就可以得到有效的回收。  


這個是節能、節材方面的益處,我們也取得了綠色三星的標識。  


大家可能對百年住宅成本方面增加量有一些憂慮,對于一些質量成本我們做了詳細的測算,雖然整個項目沒有竣工,大家可以看到,對于PC項目來講,1500的大項構成是PC會增加500塊錢的成本,這個是給一些高端,空調和凈化方面增加一些成本,如果把這兩項成本扣除的話,百年住宅,就我們這個項目增加到200—300塊錢一平方,還是可以接受的范圍里面。  


邵磊:新城地產百年住宅研發與實踐


最后,談一點在百年住宅項目推進階段,在事實過程當中的一些疑慮和思考,供大家做一個參考。  


1、產品的品質是老百姓購房的主要關注因素,假設這個百年住宅可以把這些問題解決好,我相信這個技術體系在市場上面的接受度和認可度應該是沒問題的,比如開裂和尺寸精度的問題。  

2、住宅應該加強人性化和功能性的關注,比如住宅的適老性和全屋收納性,這個也是傳統的房地產開發的空點。  

3、成品住宅和個性化追求。  

4、全生命周期的思考,因為這個是百年住宅的核心技術效果,家庭可以隨著生命周期進行變化。

5、集成技術的系統性,這個也是百年住宅為什么從14年開始思考才在現在實施,有一些成果,因為感覺到設計和部品生產,以及標準化程度是制約落地很重要的一個方面,所以今天產業聯盟的成立,我相信對集成技術系統性的推廣會有很大的幫助。  

6、產業聯盟,我們對客戶需求并不是很了解,對百年住宅,客戶的敏感度可以帶來的溢價不是很清楚,要緊緊圍繞客戶需求進行合理的成本配置,做一個性價比好的項目,是所有的開發商都要追求的。  


總結和展望不多說了,在此感謝房協的百年住宅辦公室所屬的專家團隊,對我們這個項目的關注,右側列了一下在兩年多時間內專家團隊對于我們公司合作項目的指導情況。  


再次感謝各位領導和專家關懷支持,感謝各位同行的批評與指導,謝謝大家。


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[責任編輯:Susan]

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